姜山新“地王”！地价18550元/㎡！而白坯高层均价限22500元/㎡，开发商赚什么钱？
北边邻着地铁、南面挨着公园，刚刚拍完的姜山宅地，拍了327轮、漫长的四个半小时，不出业界意料地成为姜山新“地王”。
先看结果——
成交楼面价：18550元/平方米
成交总价：约16.16亿元
溢价率：48.4%
竞得方：宁波嘉越企业管理咨询有限公司（荣安）
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这块名为“鄞州区Js-08-e2（姜山镇核心10号）地块”的宅地，南邻狮山公园，北靠今年内将开通的鄞奉线后通段，环境、交通，都是今后的卖点。
地块总用地面积48386平方米，最高容积率1.8——即今后可建楼盘体量约8.7万平方米，不大不小。
出让起始价是楼面地价12500元/平方米。地块实施“限房价、竞地价”方式出让。
如实施毛坯房销售——
高层住宅产品类型(12层及以上)，最高销售均价不高于22500元/平米
小高层住宅产品类型(7-11层)，最高销售均价不高于25200元/平米
多层住宅产品类型(4-6层)，最高销售均价不高于27500元/平米
如实施全装修的——
高层住宅产品类型（12层及以上），最高销售均价不高于24500元/平米
小高层住宅产品类型(7-11层)，最高销售均价不高于27200元/平米
多层住产品类型(4-6层)，最高销售均价不高于29500元/平米
对比成交楼面价和所限的房价，与此前楼面价破了2万元的陈婆渡宅地类似，开发商应该也不会有多少利润。这个盘如果做全装修，恐怕也是极便宜的“清水装”。
一下子开发商怎么都变成慈善家了呢……
地块现状图
与今天这块宅地隔了一座狮山公园的水印山郡，去年的拿地价是14500元/平方米，溢价率高达59%。
据宁波市房产交易信息服务网数据，该楼盘于去年11月28日首次领取预售许可证，住宅备案均价约25000元/平米，住宅房源共520套。截至今天，还有179套可售。
即，去化率约65.6%。
水印山郡旁边的繁花里，去年拿地价是15300元/平方米，溢价率48%，当时是姜山“地王”，今天变成姜山老“地王”了。
据宁波市房产交易信息服务网数据，该楼盘于今年1月20日取得预售许可证，住宅备案均价约27500元/平方米，领证住宅共194套，目前可售套数102套。
即，去化率约47.4%。
从网签备案情况看，这两个盘的销售，距离“大卖”都还有点远……
前不久，我们报道了姜山镇区控规拟作局部调整的消息，今天这宗宅地的北面相对还比较远的地方，部分地块的用地性质拟由居住用地改作工业用地（详见本号独家报道《宁波这个商业综合体南边，5幅居住用地拟调整为工业用地。宁奉城铁站点旁，也有类似调整……》）。
不知水印山郡、繁花里的销售现状，以及控规的调整，会不会对今天这宗宅地未来的销售构成影响？
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目前，狮山公园附近的小区如雅戈尔雅旭花苑，二手房市场上高层、小高层房源的挂牌均价，大致在2.7万元/平方米左右，且从去年8月至今价格波动不大。
另外还有雅戈尔都市南山和都市华庭，各自二手多层房源挂牌价在3万元/平方米上下，高层房源挂牌均价也是2.7万元/平米左右。
姜山楼市的“一二手倒挂”，不算很严重——这也可能成为新盘销售的阻力……
而本月13日，就在今天这块宅地的贴隔壁，还要拍一宗宅地，地块名“ 鄞州区JS-08-a3（姜山镇核心11号）地块”。
今天的新“地王”，会不会一个礼拜后就被挑下马？还是多出一个地价更便宜的竞争对手？
地块位置示意图
这宗宅地出让面积70321平米，最高容积率2.2，即今后可建楼盘体量约15.5万平米，比今天的“地王”大近一倍。限高70米。
起拍价为楼面价11400元/平方米，比今天的“地王”便宜1100元一平。
“限房价”如下：
毛坯销售的，高层住宅产品类型(12层及以上)，最高销售均价不高于22300元/㎡；小高层住宅产品类型(7-11层)，最高销售均价不高于25000元/㎡。
全装修销售的，高层住宅产品类型(12层及以上)，最高销售均价不高于24300元/㎡，小高层住宅产品类型(7-11层)，最高销售均价不高于27000元/㎡。
奉化宅地早拍完了
今天与姜山新“地王”同时开拍的，还有火热的奉化中交未来城板块的一宗商住混合用地。
但这块地只拍了一个半小时、68轮，早早就收工了。
拍卖结果如下：
成交楼面价：6470元/平方米
（住宅部分楼面价8096元/平方米）
成交总价：约17亿元
溢价率：12.5%
竞得方：台州方宁投资管理有限公司
天眼查显示，这家公司的一位高管，也是荣安旗下公司的高管。
开发商对这块地的竞争激烈程度不高，与地块出让要求有关。
这块地名为“奉化区宁波南部新城JK05-07-03k地块”，总用地面积13.8万余平方米，最高容积率1.9——即今后可建楼盘体量超过26万平方米，比附近的亿宁风景里和湖风雅园两个盘加起来还要大6万平方米左右。
看一下这块地的大致位置：
地块靠江，与宁波卷烟厂就隔一个路口，距鄞奉线琎琳站一公里多点。
这块地的用地性质是商住混合用地，适建住宅、零售商业、餐饮、酒店、商业展示、商务办公及相关配套设施。
其中70%的商业服务设施（零售商业、餐饮、旅馆、商务金融），需要开发商建成后自持10年。并且，规定需严格控制低层独栋式商业商务办公建筑类型，如有设置，单栋建筑面积（产权不可分割）不应小于800平方米，严禁类住宅、类公寓设计。
其住宅部分计容面积，不大于17.2万平方米（包括相应公共服务配套设施）。
地块内另需配建9班制幼儿园一所，与住宅小区同步规划建设、同步验收交付，且装修工程按大于1400元/平方米标准装修。还需配建一座公厕。它们建成后均要无偿移交给相关政府部门。
这块地的出让起始价是楼面价5750元/平方米（商服部分3011.2元/平方米，住宅部分7196.4元/平方米）。
因为有比较高的商服自持要求，所以竞争就不那么激烈。
保亿所拿的湖风雅园的地，成交于去年7月初，当时拍了148轮之多，成交楼面价8090元/平方米，溢价率高达61.8%。去年底第一批开盘的房源已基本售罄，备案均价约15700元/平方米；其第二批房源预计近期会开售。
去年年末，大发和华鸿嘉信联手拿了湖风雅园贴隔壁的一宗宅地，拍了104轮，成交楼面价8260元/平方米，溢价率27.1%。目前，这个盘正以“国璟府”为名推广。
好了，就这样……小编饿死了，吃饭去……
来源：宁波晚报见习记者 曾梅
编辑：王元卓
二审：程旭辉
三审：刘雄飞
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